文旅地产的开发困局浅析（二）

新冠疫情让地产和文旅行业都受到了巨大的冲击，出现文旅业务曝出项目无限期关停，高管离职等消息，再一次把做文旅的地产企业抛到了风口浪尖。

地产业务和文旅业务是需要融合发展的，但随着市场竞争的加剧，地产越来越像制造业，而文旅仍是服务业，两种业务在产业类型上的差异越来越大。而地产企业在进入文旅行业之前，没有对文旅业务的复杂性有一个清醒的认识，从地产到文旅不是简单的地产+，而是产业转型，从制造业转向服务业，从标准化转向个性化。

近几年地产业务的发展趋势是快周转、金融化，其核心是追求“效率”，为此地产业务越来越标准化，产品标准化、流程标准化、人才标准化；高度标准化带来了运营效率、资金使用效率的提高，但同时也使得房企越来越像制造业企业；随着住宅产业化的推进，造房子就像在流水线上造汽车一样。这种趋势下，其实地产企业中人的因素比重越来越低，技术、流程、资金的比重越来越高。

文旅项目的核心是“客户体验”，而客户是一个个差异化的个体，同样的服务不同的个体的感受是不同的，即使同一个提供的服务不同的客户感受也是不同的，一千个人眼中有一千个哈姆雷特一样，这既是文旅产业的魅力所在，也是文旅开发的难度所在。为了实现“客户体验”，就必须做到极致化，在服务行业，只有极致才能生存。即使是做煎饼果子的，只要在一定范围内口味做到最好，赚钱也是没问题的。虽然科技对服务业的影响不断提高，但科技永远无法替代人，随着需求的个性化、多元化，人的因素其实是更重了。

如果说地产开发是小学生，商业开发是中学生，文旅开发就是大学生了。让小学生来做大学生的功课结果会怎么样。其实最难的还不是文旅，而是康养，做康养至少应该是研究生水平，很多文旅项目要结合康养，这对企业和团队提出了更高的挑战。

从产业差异和管控体系要求来说，房企的快周转做得越好，文旅项目就越难做好。这就是为什么好的文旅项目一般不是由TOP50的企业做的。无论长隆、麓湖、阿那亚都是非主流的开发企业，相对而言，做品质型的房企转型文旅的成功率会高一些。

从地产到文旅不是简单的地产+，而是产业转型，从制造业转向服务业，从标准化转向个性化，从销售思维转向经营思维，从追求效率到追求客户体验。这一系列转变并不是轻而易举的，所有转型进入文旅行业的企业没有不交学费的，关键原因在于忽视文旅产业的复杂性和特殊性，从传统业务转型新业务，原有的模式和思维没有做相应调整，而以前的成功模式在新业务中并不具有生命力，这好比南橘北枳，水土、环境换了后，模式也要随之变化，适者生存嘛。

地产企业虽然在传统业务中取得了巨大的成功，但正是传统业务的成功让企业忽视了新业务的特殊性。再大的企业也有能力边界，知道什么不能做比知道能做什么更重要，地产可以大跃进，因为房企们已经搞了几十年，有大量的人才、有成熟的模式，流程高度标准化；但文旅项目本质上是要追求个性化、差异化，成功的因素有很多，但持续成功的关键是认识、适应新环境，形成新模式，靠以往的成功经验，结果很可能是一地鸡毛。

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